การตกลงที่เสนอโดยกระทรวงยุติธรรมกับ Greystar เจ้าของที่พักเช่าที่ใหญ่ที่สุดในอเมริกาที่จัดการหน่วยให้เช่าเกือบ 950,000 หน่วย ได้จุดประกายการถกเถียงอย่างรุนแรงเกี่ยวกับว่าบทลงโทษมีความเพียงพอหรือไม่สำหรับสิ่งที่เท่ากับการตกลงราคาด้วยอัลกอริทึมในตลาดที่อยู่อาศัย การตกลงที่ประกาศเมื่อวันที่ 8 สิงหาคม 2025 กำหนดให้ Greystar หยุดใช้อัลกอริทึมการกำหนดราคาของ RealPage และหยุดแบ่งปันข้อมูลการแข่งขันกับเจ้าของที่พักเช่ารายอื่น แต่ไม่รวมบทลงโทษทางการเงินหรือข้อหาทางอาญา
ข้อมูลบริษัท Greystar
- เป็นเจ้าของที่ดินให้เช่าที่ใหญ่ที่สุดในสหรัฐอมेริกา
- บริหารหน่วยให้เช่าประมาณ 950,000 หน่วยทั่วประเทศ
- มีสำนักงานใหญ่ตั้งอยู่ที่ Charleston รัฐ South Carolina
- ดำเนินธุรกิจในฐานะผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยภายใต้โครงสร้างความเป็นเจ้าของแบบเอกชน
ความโกรธแค้นของชุมชนต่อการลงโทษแบบตบมือเบาๆ
การตกลงดังกล่าวได้รับการวิพากษ์วิจารณ์อย่างรุนแรงจากผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบและนักเคลื่อนไหวด้านที่อยู่อาศัยที่มองว่าไม่เพียงพอเมื่อเทียบกับขนาดของความเสียหายที่ถูกกล่าวหา หลายคนโต้แย้งว่าข้อตกลงง่ายๆ ที่จะหยุดทำเช่นนั้นอีกไม่สามารถแก้ไขความเสียหายทางการเงินที่เกิดขึ้นกับผู้เช่าหลายล้านคนที่อาจต้องจ่ายค่าเช่าที่สูงเกินไปเนื่องจากแผนการกำหนดราคาแบบประสานงาน
ความหงุดหงิดขยายไปไกลกว่าการขาดบทลงโทษทางการเงิน นักวิจารณ์ชี้ให้เห็นว่าในขณะที่ผู้เช่าต้องดิ้นรนกับค่าเช่าที่สูงเกินจริง บริษัทที่เกี่ยวข้องไม่ต้องเผชิญกับผลที่ตามมาที่มีความหมายสำหรับการกระทำของพวกเขา สิ่งนี้นำไปสู่ความกังวลว่าหากไม่มีการยับยั้งที่เป็นรูปธรรม แผนการที่คล้ายกันจะยังคงเกิดขึ้นในอนาคต
ช่องโหว่ทางเทคนิคหรือการสมรู้ร่วมคิดที่ชัดเจน?
คดีนี้เน้นให้เห็นว่าเทคโนโลยีสมัยใหม่สามารถใช้เพื่ออำนวยความสะดวกในสิ่งที่ดูเหมือนจะเป็นการตกลงราคาแบบดั้งเดิมผ่านการปฏิบัติทางธุรกิจที่ดูเหมือนถูกต้องตามกฎหมาย Greystar และเจ้าของที่พักเช่ารายอื่นๆ แบ่งปันข้อมูลการกำหนดราคาที่ละเอียดอ่อนกับ RealPage ซึ่งจากนั้นสร้างคำแนะนำการกำหนดราคาที่ประสานระดับค่าเช่าทั่วทั้งทรัพย์สินที่แข่งขันกันอย่างมีประสิทธิภาพ
ไม่ว่าจะในห้องที่เต็มไปด้วยควันหรือผ่านอัลกอริทึม คู่แข่งไม่สามารถแบ่งปันข้อมูลที่ละเอียดอ่อนทางการแข่งขันหรือจัดแนวราคาเพื่อเป็นอันตรายต่อผู้บริโภคชาวอเมริกัน
แนวทางอัลกอริทึมต่อการประสานงานนี้แสดงถึงแนวหน้าใหม่ในการบังคับใช้กฎหมายต่อต้านการผูกขาด ซึ่งบริษัทพยายามบรรลุผลลัพธ์เดียวกันกับการสมรู้ร่วมคิดโดยตรงในขณะที่รักษาการปฏิเสธที่เป็นไปได้เกี่ยวกับเจตนาของพวกเขา
ผลกระทบในโลกแห่งความจริงต่อผู้เช่า
นอกเหนือจากรายละเอียดทางกฎหมายแล้ว การตกลงยังกระตุ้นให้เกิดเรื่องเล่าส่วนตัวจำนวนมากจากผู้เช่า Greystar เกี่ยวกับการปฏิบัติที่มีปัญหา ซึ่งรวมถึงการเพิ่มค่าเช่าอย่างก้าวร้าว โครงสร้างค่าธรรมเนียมที่น่าสงสัย และการจัดการทรัพย์สินที่ไม่ดีซึ่งชี้ให้เห็นรูปแบบของการเพิ่มกำไรสูงสุดโดยเสียค่าใช้จ่ายของผู้เช่า
โมเดลธุรกิจของบริษัทดูเหมือนได้รับการออกแบบมาเพื่อสกัดรายได้สูงสุดผ่านค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่างๆ โดยผู้เช่าบางรายรายงานว่าถูกผลักดันไปสู่ระบบการชำระเงินแบบผ่อนที่แพงเมื่อวิธีการชำระเงินปกติถูกกล่าวหาว่าไม่สามารถใช้ได้
การมุ่งเน้นเชิงกลยุทธ์ที่ RealPage
ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายสังเกตว่าบทบัญญัติที่สำคัญที่สุดของการตกลงอาจเป็นความร่วมมือที่ Greystar ต้องให้ในคดีของรัฐบาลต่อ RealPage บริษัทซอฟต์แวร์ที่เป็นศูนย์กลางของแผนการที่ถูกกล่าวหา สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่ากระทรวงยุติธรรมมอง RealPage เป็นเป้าหมายหลัก โดยมีเจ้าของที่พักเช่ารายบุคคลอย่าง Greystar ทำหน้าที่เป็นก้าวสำคัญในการสร้างคดีที่แข็งแกร่งกว่าต่อผู้ให้บริการเทคโนโลジี
แนวทางนี้สะท้อนถึงการพิจารณาการดำเนินคดีในทางปฏิบัติ รวมถึงความยากลำบากในการคำนวณความเสียหายทั่วทั้งหน่วยให้เช่าหลายแสนหน่วยในตลาดที่หลากหลาย และความซับซ้อนของการพิสูจน์อันตรายในคดีการประสานงานอัลกอริทึมใหม่
ข้อกำหนดการตกลงสำหรับ Greystar
- ห้ามใช้อัลกอริทึมต่อต้านการแข่งขันร่วมกับข้อมูลของคู่แข่ง
- ไม่สามารถแบ่งปันข้อมูลที่มีความอ่อนไหวทางการแข่งขันกับคู่แข่ง
- ต้องยอมรับผู้ตรวจสอบที่ศาลแต่งตั้งหากใช้อัลกอริทึมกำหนดราคาจากบุคคลที่สาม
- ถูกห้ามเข้าร่วมการประชุมคู่แข่งที่ RealPage เป็นเจ้าภาพ
- จำเป็นต้องให้ความร่วมมือกับคดีผูกขาดของ DOJ ต่อ RealPage
ผลกระทบที่กว้างขึ้นต่อตลาดที่อยู่อาศัย
การตกลงมาถึงในช่วงเวลาที่ความสามารถในการจ่ายค่าที่อยู่อาศัยกลายเป็นประเด็นสำคัญระดับชาติ โดยชาวอเมริกันจำนวนมากใช้จ่ายเงินในสัดส่วนที่ไม่สมดุลของรายได้สำหรับค่าเช่า คดีนี้แสดงถึงหนึ่งในการดำเนินการบังคับใช้ครั้งแรกที่สำคัญที่มุ่งเป้าไปที่การประสานงานอัลกอริทึมในตลาดบริการที่จำเป็น
แม้ว่าบทลงโทษในทันทีอาจดูเบา แต่แบบอย่างสามารถมีอิทธิพลต่อวิธีการดำเนินคดีที่คล้ายกันและอาจส่งเสริมให้เกิดคดีฟ้องร้องแบบกลุ่มส่วนตัวที่แสวงหาค่าเสียหายทางการเงินสำหรับผู้เช่าที่ได้รับผลกระทบ ระยะเวลาการแสดงความคิดเห็นสาธารณะ 60 วันที่กำหนดภายใต้ Tunney Act ให้โอกาสสำหรับฝ่ายที่ได้รับผลกระทบในการแสดงความกังวลเกี่ยวกับความเพียงพอของการตกลง
ความขัดแย้งรอบการตกลงนี้สะท้อนถึงคำถามที่กว้างขึ้นเกี่ยวกับความรับผิดชอบขององค์กรและว่ากลไกการบังคับใช้ปัจจุบันเพียงพอที่จะยับยั้งพฤติกรรมต่อต้านการแข่งขันในตลาดที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อสิ่งจำเป็นขั้นพื้นฐานเช่นที่อยู่อาศัยหรือไม่