ในขณะที่กฎหมายที่อยู่อาศัย SB 79 อันทะเยอทะยานของแคลิฟอร์เนียมีผลบังคับใช้ในปี 2024 ชุมชนเทคโนโลยีและการวางผังเมืองเกิดความแตกแยกอย่างลึกซึ้งเกี่ยวกับศักยภาพของกฎหมายในการแก้ไขปัญหาวิกฤตที่อยู่อาศัยเรื้อรังของรัฐ กฎหมายซึ่งอำนวยความสะดวกการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงใกล้เส้นทางขนส่งสาธารณะและสถาบันการศึกษา ได้จุดประกายการอภิปรายอันเร่าร้อนเกี่ยวกับความหนาแน่นในเมือง สิทธิในทรัพย์สิน และอนาคตของเมืองต่างๆ ในแคลิฟอร์เนีย
แก่นความขัดแย้ง: ความหนาแน่น กับการควบคุมโดยท้องถิ่น
จุดเน้นของกฎหมายในการเพิ่มความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยในพื้นที่เมืองหลักได้สร้างความแตกแยกทางปรัชญาที่ชัดเจน ผู้สนับสนุนอ้างว่ากฎหมายควบคุมการใช้ที่ดินที่เข้มงวดมาหลายทศวรรษได้สร้างปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยเทียม ซึ่งมีเพียงมาตรการความหนาแน่นที่รุนแรงเท่านั้นที่จะแก้ไขได้ ผู้คัดค้านแย้งกลับว่ากฎหมายนี้บ่อนทำลายการควบคุมโดยท้องถิ่นและคุกคามอัตลักษณ์ของชุมชน
ผู้แสดงความคิดเห็นหนึ่งคนสรุปข้อโต้แย้งสนับสนุนความหนาแน่นไว้อย่างรวบรัด: การเพิ่มความหนาแน่นเป็นวิธีที่เป็นจริงเพียงวิธีเดียวในการจัดการกับปัญหาความสามารถในการจ่ายสำหรับที่อยู่อาศัย มุมมองนี้มองว่า SB 79 เป็นการแก้ไขที่จำเป็นสำหรับการก่อสร้างที่ไม่เพียงพอมาหลายทศวรรษ โดยเฉพาะในศูนย์กลางเมืองที่มีงานทำมากซึ่งความต้องการที่อยู่อาศัยสูงเกินกว่ากำลังการผลิต
บทบัญญัติใน SB 79 ที่ป้องกันการถูกขับไล่แสดงถึงการทรงตัวที่สำคัญ กฎหมายกำหนดความช่วยในการโยกย้าย ที่อยู่อาศัยชั่วคราว และค่าชดเชยสำหรับผู้เช่าที่ถูกขับไล่ระหว่างการก่อสร้าง มาตรการปกป้องเหล่านี้มีเป้าหมายเพื่อป้องกันไม่ให้ชุมชนที่ต้องการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงต้องถูกผลักดันให้ออกไปเนื่องจากราคาที่สูงขึ้นระหว่างกระบวนการพัฒนา
ความท้าทายในการปฏิบัติและความเป็นจริงทางการเมือง
แม้กฎหมายจะมีเป้าหมายที่ทะเยอทะยาน ผู้แสดงความคิดเห็นก็แสดงความสงสัยเกี่ยวกับผลกระทบในทันที ผู้ใช้หนึ่งคนระบุว่า SB79 เป็นก้าวที่ยอดเยี่ยมสำหรับแคลิฟอร์เนีย แต่การเปลี่ยนแปลงจะต้องใช้เวลาหลายทศวรรษกว่าจะรู้สึกได้ ความรู้สึกนี้สะท้อนถึงความเข้าใจที่ว่าการเปลี่ยนแปลงนโยบายที่อยู่อาศัยดำเนินไปบนกรอบเวลาที่ยาวนาน โดยกระบวนการด้านกฎระเบียบและการก่อสร้างที่ซับซ้อนสร้างความล่าช้าในการปฏิบัติงานอย่างมีนัยสำคัญ
การอภิปรายมักจะเปลี่ยนไปสู่ Proposition 13 มาตรการจำกัดภาษีทรัพย์สินที่มีชื่อเสียงของแคลิฟอร์เนีย ผู้แสดงความคิดเห็นหลายคนแย้งว่าการปฏิรูปที่อยู่อาศัยที่แท้จริงจะต้องจัดการกับแรงจูงใจจาก Prop 13 ที่ทำให้ผู้คนยึดถือทรัพย์สินที่ใช้ประโยชน์ไม่เต็มที่ อย่างไรก็ตาม ส่วนใหญ่ยอมรับถึงความยากทางการเมืองของความท้าทายนี้ โดยผู้ใช้หนึ่งคนระบุว่า Prop 13 เป็นเหมือนคัมภีร์ศักดิ์สิทธิ์ในแคลิฟอร์เนีย และความพยายามในการยกเลิกต้องเผชิญกับการต่อต้านอย่างรุนแรงจากกลุ่มผลประโยชน์ที่ entrenched
กระบวนการขออนุญาตเองก็ปรากฏเป็นจุดติดขัดหลัก ผู้ใช้แบ่งปันเรื่องราวเกี่ยวกับระยะเวลาการอนุมัติใบอนุญาตที่ยาวนานหลายปี โดยผู้แสดงความคิดเห็นหนึ่งคนระบุว่าตึกแถวที่ฉันอยู่ใช้เวลา... 4-5 ปีในการขออนุญาต ความล่าช้าในการบริหารจัดการเหล่านี้เพิ่มค่าใช้จ่ายในการพัฒนาอย่างมากและลดประสิทธิผลของมาตรการอำนวยความสะดวกเช่น SB 79
กำหนดเวลาการดำเนินการ:
- คาดว่าการดำเนินการอย่างเต็มรูปแบบจะใช้เวลา 3-5 ปี
- โครงการต้องได้รับสิทธิและใบอนุญาตครบถ้วนหลังจากวันที่ 1 มกราคม 2024 เพื่อให้มีคุณสมบัติเข้าร่วม
- เมืองต่างๆ ต้องแก้ไขกฎหมายการแบ่งเขตเพื่ออนุญาตให้มีโครงการ SB 79
- การปรับปรุงกระบวนการตรวจสอบผลกระทบสิ่งแวดล้อมจะใช้กับโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่มีคุณสมบัติเหมาะสม
การพิจารณาด้านสิ่งแวดล้อมและโครงสร้างพื้นฐาน
บทบัญญัติในการอำนวยความสะดวกด้านสิ่งแวดล้อมใน SB 79 ทำให้เกิดปฏิกิริยาที่หลากหลาย ในขณะที่ผู้สนับสนุนยกย่องการยกเว้น CEQA สำหรับการเร่งการพัฒนาที่ยั่งยืน คนอื่นๆ กังวลเกี่ยวกับผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดขึ้น จุดเน้นของกฎหมายในการพัฒนาใกล้เส้นทางขนส่งสาธารณะมีเป้าหมายเพื่อลดระยะทางการเดินทางโดยยานพาหนะและส่งเสริมชุมชนที่เดินได้สะดวก ซึ่งสอดคล้องกับเป้าหมายด้านสภาพอากาศของแคลิฟอร์เนีย
ค่าใช้จ่ายด้านโครงสร้างพื้นฐานปรากฏเป็นความกังวลหลัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเกี่ยวกับการจัดการน้ำฝนและสาธารณูปการอื่นๆ ผู้แสดงความคิดเห็นหนึ่งคนอธิบายว่าค่าใช้จ่ายในการพัฒนาพุ่งสูงขึ้นทันทีที่คุณข้ามเกณฑ์ 1 เอเคอร์ เพราะจากนั้นคุณต้องขออนุญาตเกี่ยวกับน้ำฝน ซึ่งเน้นย้ำว่ากฎระเบียบด้านสิ่งแวดล้อมสามารถกำหนดรูปแบบการพัฒนาในลักษณะที่เพิ่มต้นทุนและลดความหนาแน่นโดยไม่ตั้งใจได้อย่างไร
มาตรฐานแรงงานใน SB 79 ซึ่งกำหนดให้ต้องจ่ายค่าจ้างตามอัตราที่แพร่หลายสำหรับคนงานก่อสร้าง ได้รับการสนับสนุนจากผู้แสดงความคิดเห็นที่กังวลเกี่ยวกับการเอารัดเอาเปรียบคนงาน บทบัญญัติเหล่านี้รับรองว่าการผลักดันเพื่อที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงจะไม่เกิดขึ้นโดยสูญเสียการดำรงชีพของคนงานก่อสร้าง แม้ว่ามันอาจเพิ่มค่าใช้จ่ายโครงการเล็กน้อย
ภาพรวมนโยบายที่อยู่อาศัยในวงกว้าง
ผู้แสดงความคิดเห็นมักจะวาง SB 79 ไว้ในบริบทของความท้าทายด้านที่อยู่อาศัยในวงกว้างของแคลิฟอร์เนีย การอภิปรายเผยให้เห็นความกังวลลึกๆ เกี่ยวกับว่าการย้ายถิ่นฐาน ความเข้มข้นของงาน และการปกป้องสิ่งแวดล้อมมีปฏิสัมพันธ์กับอุปทานที่อยู่อาศัยอย่างไร ผู้ใช้บางคนแย้งว่าเราเผชิญกับสามเหลี่ยมเหล็กที่เราสามารถบรรลุได้เพียงสองในสามเป้าหมาย: ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ระดับการย้ายถิ่นฐานสูง และการปกป้องสิ่งแวดล้อม
บทบาทของการขนส่งสาธารณะในนโยบายที่อยู่อาศัยกลายเป็นข้อพิพาทอย่างยิ่ง บางคนกังวลว่าข้อกำหนดความหนาแน่นของ SB 79 ใกล้สถานีขนส่งสาธารณะอาจทำลายโอกาสสำหรับการขนส่งสาธารณะโดยทำให้ชุมชนต่อต้านโครงการขนส่งสาธารณะใหม่มากขึ้น คนอื่นๆ แย้งกลับว่าความหนาแน่นที่เพิ่มขึ้นจะเสริมสร้างระบบขนส่งสาธารณะโดยให้ผู้โดยสารและการสนับสนุนทางการเมืองมากขึ้น
การอภิปรายยัง касаетсяคำถามพื้นฐานเกี่ยวกับสิทธิในทรัพย์สินและอัตลักษณ์ของชุมชน ในขณะที่บางคนมองว่ากฎหมายควบคุมพื้นที่สำหรับบ้านเดี่ยวเป็นสิ่งฟุ่มเฟือยที่ยั่งยืนไม่ได้ คนอื่นๆ มองว่ามันจำเป็นสำหรับคุณภาพชีวิตของพวกเขา ความตึงเครียดระหว่างสิทธิในทรัพย์สินส่วนบุคคลและความต้องการที่อยู่อาศัยส่วนรวมนี้อยู่ที่ใจกลางของวิกฤตที่อยู่อาศัยของแคลิฟอร์เนีย
ประเด็นสำคัญของ SB 79:
- ใช้กับเมืองใหญ่ในแคลิฟอร์เนีย: Berkeley, Los Angeles, Sacramento, San Diego, San Francisco, Oakland
- ข้อกำหนดความหนาแน่นขั้นต่ำ: 30 หน่วยต่อเอเคอร์ในเมืองที่มีประชากรมากกว่า 500,000 คน, 20 หน่วยต่อเอเคอร์ในเมืองที่เล็กกว่า
- มุ่งเป้าไปที่พื้นที่ที่กำหนดไว้สำหรับสำนักงาน ร้านค้าปลีก หรือที่จอดรถใกล้กับสถานศึกษาที่มีคุณสมบัติเหมาะสม
- รวมถึงข้อกำหนดค่าจ้างตามมาตรฐานสำหรับคนงานก่อสร้าง
- กำหนดให้มีมาตรการป้องกันการขับไล่ผู้อยู่อาศัยเดิม
- มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2024
บทสรุป
SB 79 แสดงถึงการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญในแนวทางของแคลิฟอร์เนียต่อนโยบายที่อยู่อาศัย แต่การอภิปรายในชุมชนเผยให้เห็นความแตกแยกอย่างลึกซึ้งเกี่ยวกับการปฏิบัติและผลกระทบในระยะยาว แม้ส่วนใหญ่จะเห็นตรงกันว่าแคลิฟอร์เนียเผชิญกับวิกฤตที่อยู่อาศัยที่รุนแรง แต่มีฉันทามติเพียงเล็กน้อยเกี่ยวกับแนวทางแก้ไขที่เหมาะสม ความสำเร็จของกฎหมายจะไม่ได้ขึ้นอยู่กับบทบัญญัติของมันเท่านั้น แต่ยังขึ้นอยู่กับว่าชุมชน นักพัฒนา และรัฐบาลท้องถิ่น navigate การแลกเปลี่ยนที่ซับซ้อนระหว่างความหนาแน่น ความสามารถในการจ่าย การปกป้องสิ่งแวดล้อม และอัตลักษณ์ของชุมชนอย่างไร ดังที่ผู้แสดงความคิดเห็นหนึ่งคนระบุ นี่มีแนวโน้มที่จะเป็นการปฏิวัติที่อยู่อาศัยแบบค่อยเป็นค่อยไปมากกว่าที่จะเป็นทางออกในทันที