การจัดเก็บภาษีตามมูลค่าที่ดินได้รับการยกย่องจากนักเศรษฐศาสตร์ทั่วทุกสเปกตรัมทางการเมืองมาอย่างยาวนาน แต่มีอุปสรรคสำคัญอย่างหนึ่งที่ขวางทางอยู่เสมอ นั่นคือ คุณจะคำนวณมูลค่าที่ดินได้อย่างไร? ข้อเสนอใหม่ได้ร่างสามวิธีที่มีความซับซ้อนเพิ่มขึ้นเป็นลำดับ ซึ่งหน่วยงานต่างๆ สามารถใช้เพื่อเริ่มดำเนินการประเมินมูลค่าที่ดิน แม้จะมีทรัพยากรและความเชี่ยวชาญที่จำกัด
ความท้าทายในการแยกมูลค่าที่ดินจากอาคาร
ความยากลำบากหลักในการจัดเก็บภาษีตามมูลค่าที่ดินอยู่ที่การแยกมูลค่าของที่ดินดิบออกจากอาคารและสิ่งปรับปรุงที่อยู่บนที่ดินนั้น การอภิปรายในชุมชนเผยให้เห็นความท้าทายพื้นฐานนี้ โดยผู้สังเกตการณ์คนหนึ่งได้ชี้ให้เห็นความซับซ้อน: ที่ดินไม่ได้มีมูลค่าโดยธรรมชาติจริงๆ มูลค่าเกิดจากสิ่งที่คุณสามารถทำกับมันได้ แต่นั่นขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่าง รวมถึงการใช้งานในปัจจุบันและเจ้าของคือใคร
การแยกนี้ยิ่งซับซ้อนขึ้นเมื่อพิจารณาว่ามูลค่าที่ดินสามารถแตกต่างกันอย่างมากขึ้นอยู่กับวิธีการแบ่งย่อย ตารางฟุตเดียวที่ขายแยกต่างหากมีมูลค่าน้อยมาก แต่ตารางฟุตเดียวกันนั้นเป็นส่วนหนึ่งของแปลงที่พัฒนาได้ขนาดใหญ่กว่าอาจมีมูลค่าสูงกว่ามาก ความท้าทายคือการสร้างระบบที่จับความแตกต่างเหล่านี้ได้ในขณะที่ยังคงความเรียบง่ายเพียงพอสำหรับรัฐบาลท้องถิ่นในการนำไปใช้
สามแนวทางแบบลำดับขั้นสำหรับการประเมินมูลค่าที่ดิน
วิธีที่ง่ายที่สุดคือการถือว่าที่ดินทั้งหมดในหมวดการใช้ประโยชน์ที่ดินเดียวกันมีมูลค่าเท่าเทียมกัน แนวทางนี้ใช้การจำแนกการใช้ประโยชน์ที่ดินที่มีอยู่และหมายเลขแปลงเพื่อสร้างหมวดหมู่พื้นฐานที่มีมูลค่าขั้นต่ำ แม้จะหยาบ แต่ต้องการค่าใช้จ่ายในการบริหารน้อยที่สุดและสามารถนำไปใช้ได้อย่างรวดเร็วโดยหน่วยงานขนาดเล็กที่มีความสามารถในการประเมินจำกัด
วิธีที่สองแนะนำการไล่ระดับตามระยะทางจากจุดมูลค่าศูนย์กลาง มูลค่าที่ดินลดลงอย่างราบรื่นเมื่อระยะทางเพิ่มขึ้นจากพื้นที่มูลค่าสูงที่กำหนด เช่น ใจกลางเมืองหรือย่านการค้าหลัก แนวทางนี้ยอมรับว่าที่ตั้งมีความสำคัญอย่างมากต่อมูลค่าที่ดิน ในขณะที่ยังคงความเรียบง่ายในการคำนวณ
แนวทางที่ซับซ้อนที่สุดรวมการประเมินคุณภาพย่านและข้อมูลในอดีต ปัจจัยต่างๆ เช่น ความสามารถในการเดินเท้า ความใกล้ชิดกับธุรกิจ และหลักฐานการดูแลรักษาทรัพย์สิน ได้รับการพิจารณา หน่วยงานบางแห่งอาจอ้างอิงถึงเส้นทางการค้าในอดีตจากหลายศตวรรษที่ผ่านมา โดยตระหนักว่าสถานที่ที่มีมูลค่ามักจะรักษาความสำคัญไว้ตลอดเวลา
การเปรียบเทียบวิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน 3 วิธี
| วิธีการ | ความซับซ้อน | ข้อมูลที่ต้องการ | เหมาะสำหรับ |
|---|---|---|---|
| แบบแบ่งเขตการใช้ประโยชน์ | ต่ำ | การจำแนกเขตการใช้ประโยชน์, หมายเลขแปลงที่ดิน | เขตปกครองขนาดเล็กที่มีทรัพยากรจำกัด |
| แบบระยะทางไล่ระดับ | ปานกลาง | จุดศูนย์กลาง, การวัดระยะทาง | เทศบาลขนาดกลาง |
| แบบคุณภาพย่านชุมชน | สูง | ข้อมูลความสะดวกในการเดินเท้า, ความใกล้ชิดกับธุรกิจ, บันทึกประวัติศาสตร์ | เขตปกครองขนาดใหญ่ที่มีความสามารถในการประเมิน |
ความกังวลของชุมชนเกี่ยวกับการนำไปใช้
การอภิปรายเผยให้เห็นความสงสัยอย่างมากเกี่ยวกับความท้าทายในทางปฏิบัติของการประเมินมูลค่าที่ดิน นักวิจารณ์ชี้ให้เห็นว่าการประเมินมูลค่าเชิงทฤษฎีเพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษีมีข้อบกพร่องพื้นฐาน เพราะผสมแนวคิดตลาดกับการประเมินเทียมที่ไม่เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อและผู้ขายจริง
แนวทางทางเลือกหลายแนวทางได้เกิดขึ้นจากการอภิปรายในชุมชน ข้อเสนอแนะหนึ่งเกี่ยวข้องกับการอนุญาตให้เจ้าของที่ดินประกาศมูลค่าที่ดินของตนเอง โดยรัฐบาลสงวนสิทธิ์ในการซื้อในราคาที่ประกาศ สิ่งนี้สร้างแรงจูงใจสำหรับการประเมินมูลค่าที่ซื่อสัตย์ในขณะที่หลีกเลี่ยงระบบราชการการประเมินที่ซับซ้อน
วิธี 'ง่ายที่สุด' คือการอนุญาตให้เจ้าของที่ดินประกาศมูลค่าของที่ดินที่พวกเขาเป็นเจ้าของ จัดเก็บภาษีตามมูลค่านี้และให้รัฐบาลซื้อในราคาที่ระบุไว้
อย่างไรก็ตาม แนวทางการประกาศด้วยตนเองนี้ทำให้เกิดความกังวลเกี่ยวกับการทุจริตและการประเมินมูลค่าต่ำเกินจริง ทำให้บางคนเสนอว่าใครก็ตามควรสามารถซื้อทรัพย์สินในมูลค่าที่ประกาศได้ ไม่ใช่เฉพาะรัฐบาล
ข้อกำหนดสำคัญในการนำไปใช้งาน
- ความสามารถในการวัด: ต้องรวดเร็วและสามารถทำซ้ำได้ง่าย
- ระบบระบุแปลงที่ดิน: ผ่านหมายเลขแปลงที่มีอยู่หรือการจำแนกประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน
- กระบวนการอุทธรณ์: การท้าทายที่มีค่าธรรมเนียมพร้อมการคืนเงินสำหรับการอุทธรณ์ที่สำเร็จ
- กลไกการปรับเทียบ: ความสามารถในการปรับน้ำหนักตามข้อมูลตลาดในโลกแห่งความเป็นจริง
- ประสิทธิภาพด้านต้นทุน: ระบบทั้งหมดต้องมีต้นทุนการดำเนินงานที่ถูกกว่าวิธีการประเมินราคาปัจจุบัน
รูปแบบมูลค่าที่ดินที่แตกต่างกันในโลกจริง
ตัวอย่างระหว่างประเทศเน้นให้เห็นว่าปัจจัยทางวัฒนธรรมและเศรษฐกิจสามารถส่งผลกระทบต่อรูปแบบมูลค่าที่ดินอย่างมาก ใน Santiago ประเทศ Chile ใจกลางเมืองเก่าได้สูญเสียเกียรติยศให้กับย่านชานเมือง แม้จะอยู่ในตำแหน่งที่เป็นศูนย์กลางมากกว่า ในขณะที่ใน Berlin ใจกลางเมืองยังคงเป็นพื้นที่ที่แพงที่สุด ความแตกต่างเหล่านี้บ่งชี้ว่าแบบจำลองที่ใช้ระยะทางแบบง่ายๆ อาจไม่สามารถจับปัจจัยทั้งหมดที่ขับเคลื่อนมูลค่าที่ดินได้
การอภิปรายเผยให้เห็นว่าสถานะและการรับรู้ทางวัฒนธรรมสามารถสำคัญกว่าการพิจารณาในทางปฏิบัติ เช่น เวลาในการเดินทางหรือการเข้าถึงบริการ มิติทางวัฒนธรรมนี้เพิ่มความซับซ้อนอีกชั้นหนึ่งให้กับแนวทางการประเมินมูลค่าแบบเป็นระบบใดๆ
เส้นทางไปข้างหน้า
แม้จะมีความท้าทาย ผู้สนับสนุนโต้แย้งว่าการปรับปรุงใดๆ เหนือระบบปัจจุบันก็จะเป็นประโยชน์ เป้าหมายไม่ใช่ความแม่นยำที่สมบูรณ์แบบตั้งแต่วันแรก แต่เป็นการนำระบบที่ดีพอไปใช้ที่สามารถปรับปรุงได้ตลอดเวลา ความสำคัญอยู่ที่การเริ่มต้นแบบง่ายๆ และปรับปรุงตามผลลัพธ์ในโลกจริง แทนที่จะรอคอยโซลูชันที่สมบูรณ์แบบ
แนวทางสามระดับเสนอทางให้หน่วยงานต่างๆ เริ่มการประเมินมูลค่าที่ดินในระดับความสามารถปัจจุบันของพวกเขา พร้อมตัวเลือกในการอัปเกรดเป็นวิธีที่ซับซ้อนมากขึ้นเมื่อทรัพยากรและความเชี่ยวชาญพัฒนาขึ้น แนวทางที่เป็นจริงนี้ยอมรับว่าสิ่งที่สมบูรณ์แบบไม่ควรเป็นศัตรูของสิ่งที่ดีเมื่อพูดถึงการปฏิรูปนโยบายภาษี