California จำกัดค่าปรับของ HOA ไว้ที่ 100 ดอลลาร์สหรัฐ จุดประกายการถกเถียงเรื่องอำนาจการบังคับใช้

California ได้ประกาศใช้กฎหมายใหม่อย่างเงียบๆ ที่จำกัดค่าปรับของสมาคมเจ้าของบ้าน (HOA) ไว้ที่ 100 ดอลลาร์สหรัฐต่อการละเมิดหนึ่งครั้ง ซึ่งถือเป็นการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในวิธีที่องค์กรชุมชนเหล่านี้สามารถบังคับใช้กฎระเบียบของตน การเปลี่ยนแปลงนี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2024 ส่งผลกระทบต่อ HOA กว่า 50,000 แห่งที่ควบคุมเจ้าของบ้านประมาณ 65% ใน California ก่อนหน้านี้ HOA บางแห่งเรียกเก็บค่าปรับสูงถึงหลายพันดอลลาร์ โดยมีกรณีที่รุนแรงถึงขั้นยึดบ้านเพราะค่าปรับที่ค้างชำระ

สถิติ HOA ของ California:

• มี HOA มากกว่า 50,000 แห่งใน California
• ควบคุมดูแลเจ้าของบ้านประมาณ 65% ของรัฐ
• ค่าธรรมเนียมรายเดือนเฉลี่ย: 278 ดอลลาร์สหรัฐ (อยู่ในอันดับสูงสุดใน US)
• 61% ของบ้านเดี่ยวใหม่ทั่วประเทศถูกสร้างในชุมชน HOA (2024)
• เพิ่มขึ้นจาก 46% ในปี 2009

การตอบสนองของชุมชนเผยให้เห็นความแตกแยกอย่างลึกซึ้ง

กฎหมายใหม่นี้ได้จุดประกายการถกเถียงอย่างรุนแรงในหมู่ผู้อยู่อาศัยและสมาชิกคณะกรรมการ HOA เจ้าของบ้านจำนวนมากต้อนรับการเปลี่ยนแปลงนี้ในฐานะการปกป้องจากสิ่งที่พวกเขามองว่าเป็นการลงโทษที่มากเกินไปสำหรับการละเมิดเล็กน้อย มีเรื่องราวของผู้อยู่อาศัยที่เผชิญกับค่าปรับจำนวนมากจากการจอดรถสันทนาการในถนนหน้าบ้าน การติดตั้งประตูที่ไม่ได้รับอนุมัติ หรือการวางของตกแต่งในที่ดินของตน

อย่างไรก็ตาม สมาชิกคณะกรรมการ HOA แสดงความกังวลอย่างจริงจังเกี่ยวกับความสามารถในการรักษามาตรฐานชุมชน พวกเขากังวลว่าผู้อยู่อาศัยที่มีฐานะดีอาจมองค่าปรับ 100 ดอลลาร์สหรัฐเป็นเพียงค่าใช้จ่ายเล็กน้อยมากกว่าสิ่งที่ป้องปราม โดยเฉพาะในตลาด California ที่มีต้นทุนสูงซึ่งค่าธรรมเนียม HOA รายเดือนเฉลี่ยอยู่ที่ 278 ดอลลาร์สหรัฐแล้ว

การอภิปรายสาธารณะเกี่ยวกับกฎหมายใหม่ของ California ที่จำกัดค่าปรับของ HOA

ความท้าทายในการบังคับใช้สร้างปัญหาใหม่

ผลกระทบในทางปฏิบัติของการเปลี่ยนแปลงนี้แตกต่างกันอย่างมากระหว่างชุมชนประเภทต่างๆ HOA ของบ้านเดี่ยวซึ่งมักเน้นกฎเกี่ยวกับความสวยงามเช่นการดูแลสนามหญ้าและการดัดแปลงภายนอก อาจพบว่าอำนาจการบังคับใช้ของพวกเขาถูกจำกัดอย่างรุนแรง ในขณะที่สมาคมคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์เผชิญกับความท้าทายที่แตกต่างกัน เนื่องจากพวกเขาต้องจัดการพื้นที่ส่วนกลางและป้องกันความเสียหายต่อพื้นที่ส่วนรวม

หากเราสามารถเรียกเก็บค่าปรับได้เพียง 100 ดอลลาร์ ก็มีแรงจูงใจน้อยมากสำหรับบางคนที่จะหยุดทำสิ่งที่ส่งผลกระทบต่อชุมชน

สมาชิกคณะกรรมการรายงานว่าผู้กระทำผิดซ้ำในปัจจุบันมองค่าปรับเป็นต้นทุนที่ยอมรับได้ในการดำเนินธุรกิจมากกว่าแรงจูงใจในการปฏิบัติตามกฎชุมชน การเปลี่ยนแปลงนี้บังคับให้ HOA ต้องพึ่งพาการดำเนินคดีตามกฎหมายที่มีต้นทุนสูงมากขึ้นเพื่อจัดการกับการละเมิดที่ต่อเนื่อง

รายละเอียดกฎหมายใหม่:

• ค่าปรับสูงสุด: $100 USD ต่อการละเมิด
• วันที่มีผลบังคับใช้: 1 กรกฎาคม 2024
• ห้ามการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมล่าช้าและดอกเบี้ย
• ข้อยกเว้นสำหรับการละเมิดด้านสุขภาพและความปลอดภัย
• รวมอยู่ใน Assembly Bill 130 โดย Assemblymember Buffy Wicks
• เดิมเสนอเป็น Senate Bill 681 โดย Senator Aisha Wahab

มุมมองทางอากาศของย่านชานเมืองที่อยู่ภายใต้มาตรฐานของ HOA

ทางออกทางเลือกเริ่มปรากฏขึ้น

การอภิปรายในชุมชนเผยให้เห็นแนวทางทางเลือกหลายประการสำหรับการบังคับใช้ของ HOA บางคนเสนอว่าปัญหาความเสียหายต่อทรัพย์สินควรจัดการผ่านความรับผิดและการชดใช้ความเสียหายมากกว่าค่าปรับ ทำให้ HOA สามารถเรียกคืนต้นทุนจริงผ่านช่องทางกฎหมาย คนอื่นๆ เสนอว่าความกังวลแบบดั้งเดิมของ HOA หลายอย่าง เช่น การร้องเรียนเรื่องเสียงรบกวนหรือความเสียหายต่อทรัพย์สิน สามารถจัดการได้ดีกว่าผ่านข้อบัญญัติของเมืองและการบังคับใช้กฎหมายที่มีอยู่

การถกเถียงยังเน้นย้ำถึงความตึงเครียดพื้นฐานระหว่างสิทธิในทรัพย์สินและมาตรฐานชุมชน ในขณะที่ผู้อยู่อาศัยบางคนโต้แย้งเพื่อสิทธิในการใช้ทรัพย์สินของตนตามที่เห็นสมควร คนอื่นๆ ยืนยันว่ากฎของ HOA ปกป้องลักษณะของย่านและมูลค่าทรัพย์สินที่ผู้อยู่อาศัยทุกคนได้รับประโยชน์

กฎหมายใหม่รวมถึงข้อยกเว้นสำหรับการละเมิดด้านสุขภาพและความปลอดภัย แม้ว่าการตีความเฉพาะเจาะจงของข้อยกเว้นเหล่านี้ยังคงไม่ชัดเจน ขณะที่ชุมชน California ปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ ผลกระทบระยะยาวต่อมูลค่าทรัพย์สิน ความสามัคคีในชุมชน และโครงสร้างการกำกับดูแลของ HOA น่าจะเป็นแนวทางสำหรับการอภิปรายนโยบายที่อยู่อาศัยในอนาคตทั่ว United States

อ้างอิง: New California law restricts HOA fines to $100 per violation, giving homeowners a break