ตลาดที่อยู่อาศัยของ California ยังคงสร้างการอภิปรายอย่างเข้มข้น แต่ไม่ใช่ด้วยเหตุผลที่หลายคนอาจคาดหวัง ข้อมูลล่าสุดที่แสดงให้เห็นว่า 19% ของบ้านใน California เป็นเจ้าของโดยนักลงทุน ได้จุดประกายการถกเถียงในชุมชนเกี่ยวกับสาเหตุรากเหง้าของวิกฤตที่อยู่อาศัยของรัฐ และว่าเปอร์เซ็นต์นี้แสดงถึงปัญหาหรือเป็นเพียงการสะท้อนพลวัตของตลาด
ตัวเลข 19% ทำให้ California อยู่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระดับประเทศที่ 20% และจัดอันดับที่ 36 ในบรรดารัฐทั้งหมด การมีนักลงทุนในระดับที่ค่อนข้างน้อยนี้ขัดแย้งกับการเล่าเรื่องที่เป็นที่นิยมเกี่ยวกับผู้ซื้อสถาบันที่ผลักดันต้นทุนที่อยู่อาศัย ข้อมูลเผยให้เห็นว่า 91% ของอสังหาริมทรัพย์ที่นักลงทุนเป็นเจ้าของเหล่านี้เป็นของเจ้าของที่ดินขนาดเล็กแบบครอบครัวที่มีอสังหาริมทรัพย์ห้าหลังหรือน้อยกว่า ซึ่งท้าทายสมมติฐานเกี่ยวกับการครอบงำของบริษัทในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย
สถิตินักลงทุนที่อยู่อาศัยใน California :
- California การเป็นเจ้าของของนักลงทุน: 19% (อันดับที่ 36 ระดับประเทศ)
- ค่าเฉลี่ยระดับประเทศ: 20%
- บ้านที่เป็นเจ้าของโดยนักลงทุนทั้งหมดใน CA : 1.45 ล้านหลัง (สูงเป็นอันดับ 2 ของประเทศ)
- นักลงทุนรายเล็ก (≤5 อสังหาริมทรัพย์): 91% ของบ้านที่เป็นเจ้าของโดยนักลงทุน
- นักลงทุนรายกลาง (6-10 อสังหาริมทรัพย์): 4%
- นักลงทุนรายใหญ่ (11-50 อสังหาริมทรัพย์): 3%
- นักลงทุนสถาบัน (51+ อสังหาริมทรัพย์): 2%
อุปทานที่อยู่อาศัยเทียบกับการกระจายความมั่งคั่ง: ความแตกแยกหลัก
การอภิปรายในชุมชนเผยให้เห็นความแตกแยกพื้นฐานในวิธีที่ผู้คนมองความท้าทายด้านที่อยู่อาศัยของ California ฝ่ายหนึ่งโต้แย้งว่ากฎหมายการแบ่งเขตที่เข้มงวดและกฎระเบียบการก่อสร้างเป็นตัวการหลัก ซึ่งจำกัดอุปทานอย่างเทียมและสร้างสภาวะที่ทำให้ที่อยู่อาศัยกลายเป็นการลงทุนที่น่าสนใจ ผู้สนับสนุนมุมมองนี้ชี้ไปที่ข้อมูลที่แสดงความสัมพันธ์ที่แข็งแกร่งระหว่างการอนุมัติที่อยู่อาศัยใหม่และการลดลงของราคาเช่า โดยบางคนอ้างค่าสัมประสิทธิ์ความสัมพันธ์สูงถึง 0.47
มุมมองตรงข้ามมุ่งเน้นไปที่ความไม่เท่าเทียมของความมั่งคั่งเป็นแรงขับเคลื่อน เสียงเหล่านี้โต้แย้งว่าความมั่งคั่งที่เข้มข้นช่วยให้นักลงทุนสามารถสะสมอสังหาริมทรัพย์ได้โดยไม่คำนึงถึงระดับอุปทาน คล้ายกับวิธีที่เงินทุนไหลเข้าสู่ประเภทสินทรัพย์อื่น ๆ เช่น cryptocurrency หรือ private equity พวกเขาโต้แย้งว่าการเพิ่มอุปทานเพียงอย่างเดียวจะไม่แก้ไขปัญหาพื้นฐานของการกระจายทรัพยากร ที่ผู้ที่มีเงินทุนอยู่แล้วสามารถเสนอราคาสูงกว่าผู้ซื้อบ้านที่มีศักยภาพได้
ความลึกลับของวิธีการและพลวัตของตลาด
คำถามเกี่ยวกับวิธีการเก็บรวบรวมข้อมูลได้กลายเป็นความกังวลที่สำคัญ วิธีการของการศึกษาในการระบุอสังหาริมทรัพย์ที่นักลงทุนเป็นเจ้าของยังไม่ชัดเจน โดยแหล่งข้อมูลต้นฉบับอยู่หลัง paywall สมาชิกชุมชนคาดเดาว่านักวิจัยน่าจะใช้การยกเว้นภาษีสำหรับเจ้าของบ้านที่อาศัยอยู่หรือระบุอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของโดย LLC แทนที่จะเป็นบุคคล แม้ว่าทั้งสองวิธีจะมีปัญหาความแม่นยำที่เป็นไปได้
ราคาบ้านสูงของ California ที่เฉลี่ย 866,100 ดอลลาร์สหรัฐ ตาม Redfin ดูเหมือนจะจำกัดกิจกรรมของนักลงทunนโดยธรรมชาติเมื่อเปรียบเทียบกับตลาดอื่น ผลตอบแทนการลงทุนที่ค่อนข้างแย่ของรัฐ - จัดอันดับที่ 41 ระดับประเทศด้วยการเพิ่มขึ้นของราคา 50% ในช่วงหกปี - ทำให้มีความน่าสนใจน้อยกว่าสำหรับผู้ซื้อที่มุ่งเน้นผลกำไร ความเป็นจริงทางเศรษฐกิจนี้ รวมกับข้อจำกัดภาษีอสังหาริมทรัพย์ของ Proposition 13 สร้างพลวัตของตลาดที่เป็นเอกลักษณ์ที่ต้นทุนการถือครองยังคงสามารถจัดการได้สำหรับเจ้าของระยะยาว
บริบทตลาดที่อยู่อาศัยของ California :
- ราคาบ้านเฉลี่ย: $866,100 USD (สูงเป็นอันดับ 3 ของประเทศ)
- ครัวเรือนที่เช่าบ้าน: 45% (สูงเป็นอันดับ 3 ของประเทศ)
- การเพิ่มขึ้นของราคาใน 6 ปี: 50% (อันดับที่ 41 ของประเทศ)
- การเติบโตของประชากร (5 ปี): คงที่ (อันดับที่ 47)
- การเติบโตของงาน (5 ปี): 3.8% (อันดับที่ 25)
- อัตราที่อยู่อาศัยว่าง: ~9%
ความเป็นจริงของตลาดเช่า
การถกเถียงขยายไปเกินสถิติความเป็นเจ้าของไปสู่คำถามพื้นฐานเกี่ยวกับนโยบายที่อยู่อาศัย ประชากรผู้เช่าของ California 45% - สูงเป็นอันดับสามของประเทศ - พึ่งพาอสังหาริมทรัพย์ที่นักลงทุนเป็นเจ้าของสำหรับตัวเลือกที่อยู่อาศัย การอภิปรายในชุมชนเน้นความซับซ้อนของความสัมพันธ์นี้ ที่เจ้าของที่ดินขนาดเล็กมักจะให้ที่อยู่อาศัยเป็นขั้นบันไดสำหรับผู้ซื้อบ้านในอนาคต ในขณะที่นักลงทุนสถาบันขนาดใหญ่เผชิญกับการวิพากษ์วิจารณ์สำหรับแนวทางปฏิบัติที่เป็นมิตรกับผู้เช่าน้อยกว่า
สิ่งนี้ไม่รู้สึกเหมือนความล้มเหลวของนโยบาย ในความคิดของฉัน ผู้เช่ามีตัวเลือกที่จะอาศัยอยู่ในบ้านเดี่ยวในขณะที่พวกเขาออมเงินสำหรับเงินดาวน์ และ 'นักลงทุน' มีแรงจูงใจที่จะเพิ่มความหนาแน่น/เพิ่มสต็อกที่อยู่อาศัย
อย่างไรก็ตาม นักวิพากษ์โต้แย้งว่าระบบนี้สร้างวงจรที่ผู้เช่าดิ้นรนเพื่อออมเงินสำหรับความเป็นเจ้าของบ้านในขณะที่จ่ายเงินกู้ของเจ้าของที่ดินบวกกับอัตรากำไร ทำให้การเปลี่ยนผ่านจากการเช่าไปสู่การเป็นเจ้าของยากขึ้นเรื่อย ๆ
มองไปเกินตัวเลข
ตัวเลข 19% แม้จะต่ำกว่าหลายรัฐ ยังคงแสดงถึงเกือบ 1.45 ล้านอสังหาริมทรัพย์ใน California - จำนวนสัมบูรณ์สูงเป็นอันดับสองของประเทศ ขนาดนี้ รวมกับการขาดแคลนที่อยู่อาศัยของรัฐ หมายความว่าแม้การมีนักลงทุนในระดับที่ค่อนข้างต่ำก็มีผลกระทบต่อตลาดอย่างมีนัยสำคัญ
การอภิปรายเผยให้เห็นว่าความท้าทายด้านที่อยู่อาศัยของ California น่าจะเกิดจากปัจจัยที่เชื่อมโยงกันหลายอย่างมากกว่าสาเหตุเดียว แม้ว่ากิจกรรมของนักลงทุนอาจเข้มข้นน้อยกว่าในรัฐที่มีการพักผ่อนหนาแน่นเช่น Hawaii (40%) หรือ Alaska (35%) การรวมกันของข้อจำกัดอุปทาน การเข้มข้นของความมั่งคั่ง และความซับซ้อนของกฎระเบียบสร้างชุดความท้าทายที่เป็นเอกลักษณ์ที่การแก้ไขง่าย ๆ อาจไม่สามารถแก้ไขได้
ขณะที่ชุมชนต่าง ๆ ยังคงต่อสู้กับความสามารถในการจ่ายค่าที่อยู่อาศัย ข้อมูลของ California แนะนำว่าการมุ่งเน้นไปที่เปอร์เซ็นต์ความเป็นเจ้าของของนักลงทุนเพียงอย่างเดียวอาจพลาดประเด็นโครงสร้างที่กว้างขึ้นที่ส่งผลต่อการเข้าถึงและความสามารถในการจ่ายค่าที่อยู่อาศัยทั่วรัฐ