Baltimore เผชิญปัญหาการประเมินราคาทรัพย์สินครั้งใหญ่ที่ทำให้วิกฤตความเสื่อมโทรมของเมืองแย่ลง รายงานใหม่เผยให้เห็นว่าที่ดินว่างของเมืองถูกประเมินราคาต่ำกว่าความเป็นจริงอย่างเป็นระบบหลายร้อยล้านดอลลาร์ สร้างการอุดหนุนภาษีโดยไม่ตั้งใจที่กระตุ้นให้เจ้าของที่ดินปล่อยให้ทรัพย์สินว่างเปล่าแทนที่จะพัฒนา
ปัญหานี้เผยออกมาผ่านการวิเคราะห์โดย Center for Land Economics ซึ่งพบว่าแปลงที่ดินว่างกว่า 16,600 แปลงของ Baltimore ถูกประเมินราคาต่ำกว่าราคาตลาดจริงมาก สิ่งนี้สร้างแรงจูงใจที่ผิดปกติที่การไม่ทำอะไรกับที่ดินกลับได้รับรางวัลทางการเงิน ในขณะที่การพัฒนาทรัพย์สินถูกลงโทษอย่างมีประสิทธิภาพผ่านภาษีที่สูงขึ้น
สstatisticsอสังหาริมทรัพย์ว่างเปล่าใน Baltimore :
- พื้นที่ว่างเปล่าทั้งหมด: 16,600+ แปลง
- มูลค่าประเมินปัจจุบัน: 327 ล้านดอลลาร์สหรัฐ
- ส่วนที่เป็นที่ดินว่างเปล่า: 66 ล้านดอลลาร์สหรัฐ
- การประเมินราคาต่ำกว่าความเป็นจริงโดยประมาณ: สูงถึง 469 ล้านดอลลาร์สหรัฐ
- การประเมินราคาต่ำกว่าความเป็นจริงที่สามารถแก้ไขได้ (ที่ดินที่อยู่อาศัย): 120 ล้านดอลลาร์สหรัฐ
ช่องว่างการประเมินอสังหาริมทรัพย์สร้างการอุดหนุนครั้งใหญ่
ขนาดของปัญหาการประเมินของ Baltimore ชัดเจนเมื่อเปรียบเทียบทรัพย์สินที่อยู่ใกล้เคียงกัน ในย่าน Windsor Hills ที่ดินว่างแปลงหนึ่งถูกประเมินเพียง 17,000 ดอลลาร์สหรัฐ (1 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางฟุต) ในขณะที่แปลงเดียวกันข้างๆ ที่มีบ้านถูกประเมินที่ 7 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางฟุตสำหรับที่ดินเพียงอย่างเดียว เมื่อที่ดินว่างที่ไร้ค่านั้นขายในเดือนเมษายน 2024 ได้ราคา 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ - เกือบสามเท่าของราคาประเมิน
รูปแบบนี้เกิดขึ้นซ้ำทั่วเมือง รายงานพบว่าที่ดินว่างขายได้ในราคาเฉลี่ย 8.33 เท่าของราคาประเมิน โดยบางแปลงถึง 18 เท่าของการประเมินราคาอย่างเป็นทางการ ที่ดินแปลงหนึ่งที่ประเมินไว้ 3,500 ดอลลาร์สหรัฐ เพิ่งขายได้ในราคา 57,500 ดอลลาร์สหรัฐ การประเมินราคาต่ำทั้งหมดสำหรับที่ดินที่อยู่อาศัยว่างอาจถึง 469 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งแสดงถึงการอุดหนุนที่ซ่อนอยู่ครั้งใหญ่สำหรับการเก็งกำไรทรัพย์สิน
การเก็งกำไรทรัพย์สิน หมายถึงการซื้อที่ดินหรืออาคารโดยมีเจตนาที่จะถือไว้เพื่อกำไรในอนาคตมากกว่าการใช้งานหรือพัฒนาทันที
การเปรียบเทียบมูลค่าประเมินกับมูลค่าตลาด:
- ราคาขายเฉลี่ยของที่ดินเปล่า: สูงกว่ามูลค่าประเมิน 8.33 เท่า
- ช่วงของการประเมินต่ำกว่าความเป็นจริง: 6 เท่าถึง 18 เท่าของมูลค่าประเมิน
- ตัวอย่าง: ที่ดินใน Windsor Hills ประเมินไว้ที่ $17,000 USD ขายได้ $50,000 USD
- ตัวอย่าง: ที่ดินใน Whittier Avenue ประเมินไว้ที่ $3,500 USD ขายได้ $57,500 USD
ชุมชนอภิปรายแนวทางแก้ไขภาษีมูลค่าที่ดิน
การค้นพบนี้ได้จุดประกายการอภิปรายอย่างเข้มข้นเกี่ยวกับการแก้ไขที่เป็นไปได้ โดยหลายคนชี้ไปที่ Georgism - ปรัชญาเศรษฐกิจที่สนับสนุนการเก็บภาษีมูลค่าที่ดินมากกว่าการปรับปรุง แนวทางนี้จะขจัดการลงโทษสำหรับการพัฒนาทรัพย์สินในขณะที่ให้แน่ใจว่าที่ดินว่างจ่ายส่วนแบ่งที่เป็นธรรม
อย่างไรก็ตาม ชุมชนยังคงแบ่งแยกเกี่ยวกับรายละเอียดการดำเนินการ นักวิจารณ์กังวลเกี่ยวกับผลกระทบต่อผู้อยู่อาศัยระยะยาว โดยเฉพาะเจ้าของบ้านสูงอายุที่อาจเผชิญภาษีที่สูงขึ้นหากมูลค่าที่ดินโดยรอบเพิ่มขึ้น ผู้สนับสนุนโต้แย้งว่าระบบปัจจุบันโอนภาระภาษีไปยังทรัพย์สินที่มีคนอยู่อย่างไม่เป็นธรรมในขณะที่อุดหนุนการสะสมที่ดินของบริษัท
การเก็งกำไรควรจะไม่ทำกำไรเสมอ และเราควรควบคุมมันในทุกวิถีทางอย่างเหมาะสม ฉันอยากถามว่าการถือที่ดินที่ไม่มีประสิทธิผลไว้มีจุดประสงค์อะไรต่อสังคมเลย นอกจากเป็นเครื่องมือทางการเงินที่ง่ายต่อการหล่อลื่น?
การอภิปรายสะท้อนความตึงเครียดที่กว้างขึ้นเกี่ยวกับนโยบายการพัฒนาเมือง โดยบางคนโต้แย้งว่าการเก็งกำไรเกิดขึ้นเพราะการพัฒนาเองกลายเป็นเรื่องเสี่ยงและแพงเกินไปเนื่องจากอุปสรรคด้านกฎระเบียบ
เสนอการแก้ไขง่ายๆ โดยใช้ข้อมูลตลาด
แทนที่จะปรับปรุงระบบภาษีทั้งหมด นักวิจัยเสนอแนวทางแก้ไขที่ตรงไปตรงมา: ใช้หลักฐานตลาดจริงในการประเมินมูลค่าที่ดินว่าง โมเดลของพวกเขาสร้างค่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักเชิงพื้นที่โดยอิงจากการขายที่ดินว่าง 5 แปลงที่ใกล้ที่สุด โดยให้น้ำหนักมากกว่าแก่ทรัพย์สินที่ใกล้กว่า
แนวทางนี้จะนำการประเมินให้เข้าใกล้ความเป็นจริงของตลาดทันทีโดยไม่ต้องการการเปลี่ยนแปลงนโยบายที่ซับซ้อน วิธีการนี้พิสูจน์ให้เห็นว่าแม่นยำกว่าแนวปฏิบัติการประเมินปัจจุบันมากเมื่อทดสอบกับราคาขายจริง สำหรับที่ดินที่อยู่อาศัยว่างเพียงอย่างเดียว สิ่งนี้สามารถแก้ไขการประเมินราคาต่ำประมาณ 120 ล้านดอลลาร์สหรัฐ
การแก้ไขเผชิญความท้าทายในทางปฏิบัติ เนื่องจากหน่วยงานประเมินของ Baltimore จะต้องปรับปรุงวิธีการที่ปัจจุบันอาศัยมูลค่าตามหน้าตาหรือเปอร์เซ็นต์ที่กำหนดขึ้นของมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมด อย่างไรก็ตาม ข้อกำหนดทางกฎหมายที่ว่าทรัพย์สินควรได้รับการประเมินที่มูลค่าตลาดให้อำนาจที่ชัดเจนสำหรับการเปลี่ยนแปลง
ผลกระทบที่กว้างขึ้นขยายไปเกิน Baltimore เนื่องจากปัญหาการประเมินที่คล้ายกันน่าจะมีอยู่ในเมืองต่างๆ ทั่วประเทศ คำถามยังคงอยู่ว่ารัฐบาลท้องถิ่นจะจัดการกับการอุดหนุนที่ซ่อนอยู่เหล่านี้สำหรับความเสื่อมโทรมหรือจะดำเนินนโยบายต่อไปที่โดยไม่ตั้งใจให้รางวัลการละเลยทรัพย์สินในขณะที่ลงโทษการพัฒนาที่มีประสิทธิผล
อ้างอิง: How Baltimore Assessments Accidentally Subsidize Blight—And How We Can Fix It