การศึกษาเผยชาวอเมริกันส่วนใหญ่ไม่เชื่อว่าการสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจะทำให้ราคาลดลง

งานวิจัยใหม่ที่ตีพิมพ์ใน Journal of Economic Perspectives ได้เปิดเผยช่องว่างที่น่าประหลาดใจระหว่างทฤษฎีเศรษฐศาสตร์และการรับรู้ของสาธารณชน การศึกษาที่ดำเนินการโดยนักวิจัยจาก UC Davis และ Stanford พบว่าชาวอเมริกันส่วนใหญ่ไม่เชื่อว่าการสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจะทำให้บ้านมีราคาถูกลง

งานวิจัยนี้ท้าทายภูมิปญญาดั้งเดิมเกี่ยวกับสาเหตุที่ที่อยู่อาศัยยังคงมีราคาแพงมากในเมืองและชานเมืองของ สหรัฐอเมริกา ในขณะที่นักเศรษฐศาสตร์มักจะชี้ไปที่ผลประโยชน์ส่วนตัวของเจ้าของบ้านและการกระจายตัวทางการเมืองเป็นอุปสรรคหลักต่อการก่อสร้างใหม่ การศึกษานี้ชี้ให้เห็นว่ามีปัญหาที่พื้นฐานกว่านั้น คือคนธรรมดาไม่เชื่อในหลักการเศรษฐศาสตร์พื้นฐานเรื่องอุปสงค์และอุปทานเมื่อเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย

منهجية المسح: ثلاث مسوحات أصلية لسكان المناطق الحضرية وشبه الحضرية عبر الولايات المتحدة، نُشرت في Journal of Economic Perspectives، المجلد 39، العدد 3، صيف 2025

ความสงสัยใหญ่เรื่องอุปทานที่อยู่อาศัย

จากการสำรวจสามครั้งในหมู่ผู้อาศัยในเขตเมืองและชานเมือง มีผู้ตอบแบบสำรวจเพียงส่วนน้อยเท่านั้นที่กล่าวว่าพวกเขาเชื่อว่าการเพิ่มขึ้นอย่างมากของอุปทานที่อยู่อาศัยในภูมิภาคจะลดราคาหรือค่าเช่าได้จริง ความสงสัยนี้ฝังรากลึกในการอภิปรายของชุมชน ที่ผู้คนสังเกตเห็นอย่างต่อเนื่องว่าการพัฒนาใหม่ถูกทำการตลาดเป็นที่อยู่อาศัยหรูหราด้วยป้ายราคาพรีเมียม

ช่องว่างนี้จะชัดเจนขึ้นเมื่อพิจารณาสิ่งที่ผู้คนเห็นเกิดขึ้นจริงในย่านของพวกเขา การก่อสร้างใหม่มักจะมุ่งเป้าไปที่ตลาดระดับบนเสมอ ทำให้หลายคนตั้งคำถามว่าบ้านใหม่ราคาแพงจะทำให้ที่อยู่อาศัยโดยรวมมีราคาถูกลงได้อย่างไร การสังเกตนี้ไม่ได้ผิดทั้งหมด นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มักจะมุ่งเน้นไปที่โครงการที่ทำกำไรได้มากที่สุด ซึ่งหมายถึงการสร้างบ้านราคาแพงจำนวนน้อยมากกว่าบ้านราคาถูกจำนวนมาก

อย่างไรก็ตาม นักเศรษฐศาสตร์โต้แย้งว่ากระบวนการกรองนี้ยังคงช่วยเพิ่มอุปทานโดยรวม เมื่อผู้ซื้อที่มีฐานะดีย้ายเข้าไปอยู่ในบ้านหรูใหม่ พวกเขามักจะทิ้งที่อยู่อาศัยเก่าที่มีราคาถูกกว่าไว้ให้คนอื่นได้อยู่ สิ่งนี้สร้างปฏิกิริยาลูกโซ่ที่ในทางทฤษฎีควรจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อในทุกระดับรายได้

ข้อค้นพบสำคัญ: ผู้ตอบแบบสอบถามเพียงส่วนน้อยเท่านั้นที่เชื่อว่าการเพิ่มขึ้นของอุปทานที่อยู่อาศัยในระดับภูมิภาคจำนวนมากจะช่วยลดราคาหรือค่าเช่า

เกมแห่งการโทษ: นักพัฒนาและเจ้าของที่ดินในฐานะตัวร้าย

แทนที่จะยอมรับคำอธิบายด้านอุปทาน ผู้ตอบแบบสำรวจชี้นิ้วไปที่นักพัฒนาและเจ้าของที่ดินอย่างสม่ำเสมอว่าเป็นตัวการหลักเบื้องหลังต้นทุนที่อยู่อาศัยที่สูง คนส่วนใหญ่จากทั้งสองพรรคการเมืองแสดงการสนับสนุนต่อการควบคุมราคา เงินอุดหนุนด้านอุปสงค์ และข้อจำกัดต่อตัวการเลวเหล่านี้ ซึ่งเป็นนโยบายที่พวกเขาเชื่อว่าจะมีประสิทธิภาพมากกว่าการสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเพียงอย่างเดียว

แนวโน้มที่จะโทษตัวการเฉพาะแทนที่จะโทษกลไกตลาดสะท้อนให้เห็นว่าผู้คนคิดเกี่ยวกับปัญหาซับซ้อนอย่างเป็นธรรมชาติ เรื่องราวที่มีตัวร้ายที่ชัดเจนเข้าใจง่ายกว่าแนวคิดนามธรรมเช่นเส้นโค้งอุปทานและดุลยภาพตลาด งานวิจัยชี้ให้เห็นว่าชาวอเมริกันส่วนใหญ่ขาดความรู้ด้านตัวเลขเมื่อเกี่ยวกับแนวคิดทางเศรษฐศาสตร์ ทำให้การโต้แย้งเรื่องอุปสงค์และอุปทานเข้าใจได้ยากเป็นพิเศษ

การอภิปรายของชุมชนเผยให้เห็นความซับซ้อนเพิ่มเติมที่เป็นเชื้อเพลิงให้กับความสงสัยนี้ บริษัทลงทุนในปัจจุบันซื้อบ้านประมาณร้อยละ 25 ในตลาดบางแห่ง ทำให้หลายคนเชื่อว่าการสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจะสร้างโอกาสในการเก็งกำไรมากขึ้นเท่านั้น มากกว่าการปรับปรุงความสามารถในการซื้อได้จริง

ผลกระทบจากการลงทุน: ประมาณ 25% ของบ้านในตลาดบางแห่งของ US ถูกซื้อโดยบริษัทลงทุนมากกว่าผู้ซื้อบ้านรายบุคคล

ช่องว่างความเป็นจริงระหว่างทฤษฎีและการปฏิบัติ

ช่องว่างระหว่างทฤษฎีเศรษฐศาสตร์และประสบการณ์ที่เป็นจริงได้สร้างสภาพแวดล้อมที่ท้าทายสำหรับนโยบายที่อยู่อาศัย ในขณะที่การศึกษาแสดงให้เห็นอย่างสม่ำเสมอว่าการเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยจะลดราคาเมื่อเวลาผ่านไป ผลกระทบมักจะใช้เวลาหลายปีกว่าจะเกิดขึ้นและอาจถูกบดบังโดยปัจจัยอื่น ๆ เช่นการเติบโตของประชากรและการพัฒนาเศรษฐกิจ

หลายชุมชนได้เฝ้าดูการก่อสร้างอย่างต่อเนื่องในช่วงทศวรรษที่ผ่านมาโดยไม่เห็นการลดราคาที่มีความหมาย สิ่งนี้สร้างความสงสัยตามธรรมชาติเกี่ยวกับว่าแนวทางแก้ไขด้านอุปทานทำงานได้จริงหรือไม่ในทางปฏิบัติ สถานการณ์ซับซ้อนยิ่งขึ้นจากข้อเท็จจริงที่ว่าพื้นที่ที่น่าอยู่มักจะเห็นทั้งการก่อสร้างใหม่และอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นพร้อมกัน ทำให้ยากต่อการแยกผลกระทบของอุปทานที่เพิ่มขึ้น

ฉันคิดว่าสิ่งที่มีส่วนทำให้เกิดมุมมองนี้คือการก่อสร้างใหม่ดูเหมือนจะอยู่ในระดับบนของตลาดเสมอ สิ่งนี้สมเหตุสมผล มันไม่ได้ทำให้ผู้สร้างเสียค่าใช้จ่ายมากขึ้นมากนักในการสร้างบ้าน 500,000 ดอลลาร์สหรัฐ มากกว่าการสร้างบ้าน 250,000 ดอลลาร์สหรัฐ

งานวิจัยยังเน้นให้เห็นว่าอุปสงค์ที่เหนี่ยวนำสามารถทำให้ภาพรวมซับซ้อนขึ้น เมื่อเมืองเพิ่มที่อยู่อาศัยได้สำเร็จและกลายเป็นสถานที่ที่น่าอยู่มากขึ้น พวกเขาอาจดึงดูดผู้อาศัยเพิ่มเติมจากพื้นที่อื่น ๆ ซึ่งอาจชดเชยผลประโยชน์ด้านความสามารถในการซื้อได้จากอุปทานที่เพิ่มขึ้นบางส่วน

ผลกระทบต่อนโยบายที่อยู่อาศัย

การค้นพบเหล่านี้มีผลกระทบที่สำคัญต่อความพยายามในการแก้ไขวิกฤตความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของ อเมริกา หากสาธารณชนไม่เชื่อว่าการสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจะช่วยได้ การสร้างกลุ่มการเมืองที่จำเป็นในการปฏิรูปกฎหมายการแบ่งเขต ปรับปรุงกระบวนการออกใบอนุญาต และเอาชนะการต่อต้านในท้องถิ่นต่อการพัฒนาใหม่จะยากขึ้นมาก

นักวิจัยแนะนำว่าแนวทางแก้ไขอาจต้องการทั้งการศึกษาและการเปลี่ยนแปลงนโยบายที่จัดการกับข้อกังวลเฉพาะของสาธารณชน สิ่งนี้อาจรวมถึงมาตรการป้องกันการเก็งกำไร รับประกันว่าการพัฒนาใหม่รวมถึงหน่วยที่ราคาถูก และสร้างความเชื่อมโยงที่มองเห็นได้มากขึ้นระหว่างอุปทานใหม่และการลดราคา

การเข้าใจช่องว่างการรับรู้นี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับทุกคนที่ทำงานด้านนโยบายที่อยู่อาศัย การโต้แย้งเพียงว่าอุปสงค์และอุปทานทำงานได้อาจไม่เพียงพอที่จะโน้มน้าวผู้มีสิทธิเลือกตั้งที่สงสัยซึ่งเห็นการพัฒนาหรูหราเกิดขึ้นในขณะที่ต้นทุนที่อยู่อาศัยของพวกเขายังคงเพิ่มขึ้น แนวทางแก้ไขที่มีประสิทธิภาพจะต้องจัดการกับทั้งความเป็นจริงทางเศรษฐกิจและการรับรู้ทางการเมืองที่กำหนดการสนับสนุนของสาธารณชนต่อการปฏิรูปที่อยู่อาศัย

อ้างอิง: The Folk Economics of Housing