California ผ่าน SB 79 อนุญาตให้สร้างอาคาร 9 ชั้นใกล้ระบบขนส่ง จุดประกายการถdebateในชุมชนเรื่องที่อยู่อาศัยกับการควบคุมท้องถิ่น

California ได้ก้าวไปข้างหน้าอย่างกล้าหาญในการแก้ไขวิกฤตที่อยู่อาศัยด้วยการผ่านร่างกฎหมาย Senate Bill 79 ซึ่งเป็นกฎหมายที่แทนที่กฎหมายการแบ่งเขตของท้องถิ่นเพื่ออนุญาตให้มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูงถึง 9 ชั้นใกล้จุดเชื่อมต่อการขนส่งทั่วรัฐ ร่างกฎหมายนี้ได้รับการสนับสนุนจาก Senator Scott Wiener แห่ง San Francisco และเป็นหนึ่งในความพยายามที่ทะเยอทะยานที่สุดที่รัฐบาลกลางกำหนดขึ้นเพื่อเพิ่มความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ได้จุดประกายการถกเถียงอย่างรุนแรงภายในชุมชนเกี่ยวกับความสมดุลระหว่างความต้องการที่อยู่อาศัยและอิสระของท้องถิ่น

กำหนดเวลาการออกกฎหมายและผลการลงคะแนน

• วุฒิสภา California: อนุมัติ 21 ต่อ 8 (การลงคะแนนเห็นชอบขั้นสุดท้าย)
• สภาผู้แทนราษฎร California: อนุมัติ 41 ต่อ 17
• สภาเมือง Los Angeles: มติคัดค้าน 8 ต่อ 5
• ขั้นตอนต่อไป: โต๊ะทำงานของผู้ว่าการรัฐ Gavin Newsom ในเดือนตุลาคม 2023

การพัฒนาเชิงขนส่งสร้างโอกาสในการก่อสร้างใหม่

กฎหมายฉบับนี้กำหนดระบบแบ่งชั้นตามระยะห่างจากประเภทการขนส่งที่แตกต่างกัน สายรถไฟหนักอย่าง LA Metro สาย B และ D อนุญาตให้สร้างอาคารที่สูงที่สุด - สูงถึง 9 ชั้นติดกับสถานีโดยตรง และลดลงเป็น 6 ชั้นภายในระยะครึ่งไมล์ รถไฟฟ้าเบาและเส้นทางรถบัสเฉพาะอนุญาตให้สร้างอาคารที่เตี้ยกว่าเล็กน้อย ตั้งแต่ 8 ชั้นใกล้สถานีถึง 5 ชั้นที่ระยะครึ่งไมล์ แนวทางนี้มีเป้าหมายเพื่อรวมศูนย์ที่อยู่อาศัยใหม่ในบริเวณที่ผู้อยู่อาศัยสามารถเข้าถึงการขนส่งสาธารณะได้ง่ายที่สุด ซึ่งอาจช่วยลดการพึ่งพารถยนต์

การสนทนาในชุมชนเผยให้เห็นปฏิกิริยาที่หลากหลายต่อกลยุทธ์ที่เน้นการขนส่งนี้ ผู้อยู่อาศัยบางคนกังวลว่าด้านการขนส่งอาจทำให้เข้าใจผิด เนื่องจากพื้นที่หลายแห่งที่กำหนดไว้สำหรับการพัฒนายังคงพึ่งพารถยนต์เป็นหลักสำหรับการเดินทางประจำวัน คนอื่นๆ ชี้ไปที่ตัวอย่างที่ประสบความสำเร็จในเมืองอย่าง San Francisco ที่รถราง และรถบัสมีผู้ใช้งานจำนวนมากในช่วงเวลาเดินทางไปทำงาน แสดงให้เห็นว่าผู้คนใช้ประโยชน์จากการขนส่งที่มีอยู่เมื่อมีบริการ

ข้อจำกัดความสูงอาคารตามประเภทการขนส่งและระยะทาง

การต่อต้านของท้องถิ่นพบกับลำดับความสำคัญด้านที่อยู่อาศัยของรัฐ

ร่างกฎหมายนี้ได้เผชิญกับการต่อต้านอย่างมากจากรัฐบาลท้องถิ่นและกลุ่มชุมชนที่มองว่าเป็นการแทรกแซงเกินขอบเขตของรัฐ Los Angeles City Council ลงคะแนนเสียง 8 ต่อ 5 คัดค้านกฎหมายนี้ โดยสมาชิกสภาเรียกมันว่าเป็นคำสั่งแบบเดียวกันทั้งหมดจาก Sacramento และขอการยกเว้นโดยอ้างอิงจากแผนที่อยู่อาศัยที่ได้รับการอนุมัติจากรัฐที่มีอยู่แล้ว การประท้วงได้ปะทุขึ้นในชุมชนอย่าง Pacific Palisades และ San Diego ที่ผู้อยู่อาศัยกลัวว่าการเปลี่ยนแปลงจะเปลี่ยนลักษณะพื้นฐานของย่านที่อยู่อาศัยครอบครัวเดียว

อย่างไรก็ตาม ผู้สนับสนุนโต้แย้งว่าจำเป็นต้องใช้มาตรการที่รุนแรงเนื่องจากวิกฤตด้านความสามารถในการจ่ายที่รุนแรงของ California กฎหมายได้รับแรงผลักดันสำคัญเมื่อ State Building and Construction Trades Council เปลี่ยนจากการต่อต้านมาเป็นสนับสนุนเพื่อแลกกับการแก้ไขที่กำหนดให้มีการจ้างงานสหภาพแรงงานในโครงการบางประเภท ซึ่งเน้นให้เห็นว่าการพิจารณาด้านแรงงานสามารถเปลี่ยนพลวัตทางการเมืองเกี่ยวกับนโยบายที่อยู่อาศัยได้อย่างไร

การเคลื่อนไหวการปฏิรูปที่อยู่อาศัยในวงกว้างได้รับแรงผลักดัน

แนวทางของ California สะท้อนแนวโน้มที่เพิ่มขึ้นทั่วชายฝั่งตะวันตก โดย Oregon และ Washington ได้ดำเนินการปฏิรูปที่คล้ายกันในช่วงหลายปีที่ผ่านมา Oregon ได้ทำให้อาคารสี่หน่วยและประเภทที่อยู่อาศัยที่มีประสิทธิภาพอื่นๆ ถูกกฎหมายทั่วเมือง ในขณะที่ Washington ได้ดำเนินการเพิ่มความหนาแน่นที่เปรียบเทียบได้ ความพยายามที่ประสานงานกันเหล่านี้บ่งบอกถึงการรับรู้ในระดับภูมิภาคว่าแนวทางการแบ่งเขตแบบดั้งเดิมไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยได้

การตอบสนองของชุมชนเผยให้เห็นการแบ่งแยกทางปรัชญาที่ลึกซึ้งเกี่ยวกับการพัฒนาเมือง ในขณะที่บางคนสนับสนุนการยกเลิกกฎหมายการแบ่งเขตทั้งหมดเพื่อให้กลไกตลาดขับเคลื่อนความสามารถในการจ่าย คนอื่นๆ กังวลเกี่ยวกับการรวมศูนย์ผลประโยชน์ในหมู่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากกว่าผู้อยู่อาศัยที่แสวงหาบ้าน มีความกังวลเป็นพิเศษเกี่ยวกับว่าการเน้นหน่วยห้องหนึ่งและสองห้องจะให้บริการครอบครัวที่แสวงหาพื้นที่ขนาดใหญ่กว่าได้เพียงพอหรือไม่

SB 79 คือสิ่งที่เราได้ทำงานมาเป็นเวลาสิบปี — ที่อยู่อาศัยใหม่ติดกับสถานีรถไฟที่ใช้บ่อยที่สุดของเรา ร่างกฎหมายนี้มีศักยภาพในการปลดล็อกบ้านหลายครอบครัวใหม่หลายแสนหลัง

บทบัญญัติหลักสำหรับการอนุมัติแบบเร่งด่วน

• การอนุมัติระดับรัฐมนตรี: โครงการที่เป็นไปตามเกณฑ์วัตถุประสงค์จะต้องได้รับการอนุมัติโดยไม่มีดุลยพินิจของเมือง
• การอนุมัติอัตโนมัติ: โครงการจะถือว่าได้รับการอนุมัติหากเมืองไม่ดำเนินการภายในกรอบเวลาที่กำหนด
• การคุ้มครอง CEQA: การอนุมัติระดับรัฐมนตรีได้รับการคุ้มครองจากการฟ้องร้องตาม California Environmental Quality Act
• ข้อกำหนดที่จอดรถ: ลดหรือยกเลิกข้อกำหนดขั้นต่ำของที่จอดรถใกล้ป้ายขนส่งสาธารณะ
• ข้อกำหนดสหภาพแรงงาน: โครงการบางประเภทจะต้องใช้แรงงานสหภาพตามการแก้ไขเพิ่มเติม

ความท้าทายในการดำเนินการและผลกระทบในอนาคต

กฎหมายรวมถึงบทบัญญัติที่ออกแบบมาเพื่อปรับปรุงกระบวนการอนุมัติและจำกัดการท้าทายทางกฎหมาย โครงการที่ตรงตามเกณฑ์วัตถุประสงค์ต้องได้รับการอนุมัติตามกระบวนการ หมายความว่าเมืองไม่สามารถใช้ดุลยพินิจในการปฏิเสธได้ หากเมืองไม่อนุมัติโครงการที่มีคุณสมบัติภายในกรอบเวลาที่กำหนด จะถือว่าได้รับการอนุมัติโดยอัตโนมัติ กลไกเหล่านี้มีเป้าหมายเพื่อป้องกันความล่าช้าที่ยาวนานซึ่งเป็นปัญหาในอดีตของการพัฒนาที่อยู่อาศัยใน California

การสนทนาในชุมชนเน้นความกังวลเกี่ยวกับผลที่ตามมาที่ไม่ได้ตั้งใจ รวมถึงความเป็นไปได้ที่เมืองอาจต่อต้านการขยายการขนส่งในอนาคตเพื่อหลีกเลี่ยงการกระตุ้นข้อกำหนดของกฎหมาย นอกจากนี้ยังมีการถกเถียงเกี่ยวกับว่าขอบเขตทางภูมิศาสตร์ที่จำกัด - ส่งผลกระทบเฉพาะพื้นที่ใกล้จุดหยุดการขนส่งที่มีคุณสมบัติเท่านั้น - จะเพียงพอที่จะส่งผลกระทบอย่างมีความหมายต่อความพร้อมใช้และความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยทั่วรัฐหรือไม่

ร่างกฎหมายตอนนี้มุ่งหน้าไปยังโต๊ะทำงานของผู้ว่าการรัฐ Gavin Newsom ในเดือนตุลาคม ซึ่งคาดว่าจะได้รับการลงนามเนื่องจากการสนับสนุนการปฏิรูปที่อยู่อาศัยของรัฐบาลของเขา หากดำเนินการสำเร็จ SB 79 สามารถเป็นแบบอย่างสำหรับรัฐอื่นๆ ที่ต่อสู้กับการขาดแคลนที่อยู่อาศัยที่คล้ายกัน แม้ว่าประสิทธิผลสูงสุดจะขึ้นอยู่กับว่าชุมชนและนักพัฒนาตอบสนองต่อโอกาสใหม่ที่สร้างขึ้นอย่างไร

อ้างอิง: California lawmakers pass SB 79, housing bill that brings dense housing to transit hubs