การตรวจสอบความเป็นจริงของตลาดที่อยู่อาศัย: เหตุใดการถกเถียงในชุมชนจึงเผยให้เห็นต้นทุนที่แท้จริงของการตัดสินใจเช่าหรือซื้อ

การถกเถียงที่มีมาช้านานเรื่องการเช่าหรือซื้อบ้านได้กลายเป็นประเด็นเร่งด่วนเมื่อต้นทุนที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้นในตลาดหลักทั่วโลก แม้ว่าเครื่องคิดเลขทางการเงินและสเปรดชีตจะพยายามให้คำตอบที่ชัดเจน แต่ประสบการณ์จริงจากเจ้าของบ้านและผู้เช่าได้วาดภาพที่ซับซ้อนกว่ามากเกี่ยวกับสิ่งที่ขับเคลื่อนการตัดสินใจที่เปลี่ยนแปลงชีวิตเหล่านี้

ปัจจัยด้านพฤติกรรมเหนือกว่าคณิตศาสตร์บริสุทธิ์

การอภิปรายเผยให้เห็นว่าการพิจารณาด้านอารมณ์และไลフ์สไตล์มักจะมีน้ำหนักมากกว่าการคำนวณทางการเงินล้วนๆ เมื่อเลือกระหว่างการเช่าและการซื้อ หลายคนซื้อบ้านโดยพิจารณาจากความใกล้ชิดกับที่ทำงาน คุณภาพของโรงเรียน และความน่าดึงดูดใจของย่านมากกว่าศักยภาพในการลงทุน แนวทางที่เน้นอารมณ์นี้มักนำไปสู่การซื้อเกินความจำเป็น คือการเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่เกินความต้องการจริง แต่ตรงกับไลฟ์สไตล์ที่ปรารถนา

สมาชิกในชุมชนแบ่งปันประสบการณ์ที่ตรงกันข้ามซึ่งเน้นย้ำความแตกต่างด้านพฤติกรรมนี้ ผู้เช่าบางคนชื่นชมความยืดหยุ่นในการย้ายที่อยู่เพื่อโอกาสในอาชีพหรือลดขนาดที่อยู่ในช่วงที่มีปัญหาทางการเงิน คนอื่นๆ ให้ความสำคัญกับความมั่นคงของการเป็นเจ้าของบ้าน โดยเฉพาะสำหรับครอบครัวที่มีลูกซึ่งได้ประโยชน์จากความสม่ำเสมอของย่านและโรงเรียน

ปัจจัยทางประชากรศาสตร์

• อายุเฉลี่ยของผู้ซื้อบ้านครั้งแรก: 35 ปี
• อายุเฉลี่ยของการมีบุตรคนแรก: 27 ปี
• การเคลื่อนย้ายทางภูมิศาสตร์: 60% ของชาว American อาศัยอยู่ในรัศมี 10 ไมล์จากสถานที่เกิด
• 80% ของชาว American อาศัยอยู่ในรัศมี 100 ไมล์จากสถานที่เกิด
• ช่องว่างความมั่งคั่งระหว่างเจ้าของบ้านกับผู้เช่า: เจ้าของบ้านมีข้อได้เปรียบอย่างมีนัยสำคัญโดยเฉลี่ย

ข้อได้เปรียบของการใช้เงินกู้และการป้องกันเงินเฟ้อ

หนึ่งในข้อโต้แย้งที่น่าสนใจที่สุดสำหรับการเป็นเจ้าของบ้านเกิดขึ้นจากโครงสร้างทางการเงินที่เป็นเอกลักษณ์ของสินเชื่อบ้าน แตกต่างจากการลงทุนอื่นๆ บ้านช่วยให้ผู้ซื้อสามารถใช้เงินกู้จำนวนมากในอัตราดอกเบี้ยที่ค่อนข้างต่ำ เจ้าของบ้านที่มีสินเชื่อบ้านอัตราคงที่จะล็อกต้นทุนที่อยู่อาศัยไว้ป้องกันเงินเฟ้อ ในขณะที่ผู้เช่าต้องเผชิญกับการเพิ่มขึ้นรายปีที่อาจเกินอัตราการเติบโตของค่าจ้างอย่างมาก

สินเชื่อบ้านของฉันอยู่ที่ 1,800 ดอลลาร์ สหรัฐฯ ต่อเดือน และการเช่าที่ของฉันตอนนี้อย่างน้อย 6,000 ดอลลาร์ สหรัฐฯ ต่อเดือน ฉันชอบที่รู้ว่าการชำระเงินรายเดือนของฉันไม่สามารถเพิ่มขึ้นได้

การป้องกันนี้มีคุณค่าเป็นพิเศษเมื่อเวลาผ่านไป ดังที่แสดงให้เห็นจากสมาชิกชุมชนจำนวนมากที่ได้รับสินเชื่อบ้านในอัตราต่ำสุดในประวัติศาสตร์และตอนนี้จ่ายน้อยกว่าราคาเช่าปัจจุบันสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้อย่างมาก

ข้อพิจารณาทางการเงินที่สำคัญ

• อัตราดอกเบิ้ยจำนอง: อยู่ในระดับต่ำสุดในประวัติศาสตร์ช่วง COVID เทียบกับอัตราที่สูงขึ้นในปัจจุบัน
• ค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม: ค่าคอมมิชชั่นประมาณ 5% สำหรับการซื้อ/ขาย
• ภาษีทรัพย์สินและประกันภัย: การเพิ่มขึ้นรายปีส่งผลกระทบต่อทั้งเจ้าของและผู้เช่า
• ข้อได้เปรียบจากการใช้เลเวอเรจ: ความสามารถในการกู้ยืมเงินจำนวนมากสำหรับอสังหาริมทรัพย์เมื่อเทียบกับการลงทุนอื่นๆ
• ผลประโยชน์ทางภาษี: มีให้เฉพาะผู้เสียภาษีที่ทำรายการแยกรายการ (ประมาณ 10% ของผู้ยื่นแบบ)

ความเป็นจริงด้านภูมิศาสตร์และจังหวะของตลาด

สมการเช่าหรือซื้อแตกต่างกันอย่างมากตามสถานที่และจังหวะเวลา ในเมืองยุโรปบางแห่ง อัตราส่วนเช่าต่อราคาที่เอื้ออำนวยทำให้การเช่ามีความน่าสนใจทางการเงิน ในขณะที่ตลาด อเมริกาเหนือ บางแห่งสนับสนุนการเป็นเจ้าของอย่างมาก การอภิปรายในชุมชนเผยให้เห็นความแตกต่างตามภูมิภาคอย่างชัดเจน โดยบางพื้นที่มีต้นทุนการเช่าที่เกินการชำระสินเชื่อบ้านหลายพันดอลลาร์ต่อเดือน

จังหวะของตลาดยังมีบทบาทสำคัญที่แบบจำลองทางการเงินล้วนๆ มักประเมินต่ำ ผู้ที่ซื้อก่อนการพุ่งสูงของราคาล่าสุดได้รับประโยชน์อย่างมาก ในขณะที่ผู้ซื้อปัจจุบันต้องเผชิญกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่สูงเกินจริง องค์ประกอบด้านจังหวะเวลานี้นำเข้าปัจจัยโชคที่ทำให้คำแนะนำสากลเกี่ยวกับการตัดสินใจด้านที่อยู่อาศัยซับซ้อนขึ้น

ความแตกต่างของต้นทุนที่อยู่อาศัยตามภูมิภาค

• พื้นที่ Seattle : ยпродажการขายทาวน์โฮมชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญหลัง COVID
• ตลาด California : ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นจาก $650K USD เป็น $4.3M USD ในช่วงประมาณ 14 ปี
• เมืองในยุโรป: ราคาซื้อ $600K USD เทียบกับค่าเช่ารายเดือน $1,500 USD
• ตลาด Canadian : เงินกู้ $300 USD เทียบกับรายได้จากการให้เช่า $2,000 USD

ต้นทุนที่ซ่อนเร้นและความเสี่ยงของทั้งสองตัวเลือก

ทั้งการเช่าและการซื้อมีความเสี่ยงที่ไม่ปรากฏในการเปรียบเทียบทางการเงินมาตรฐาน เจ้าของบ้านต้องเผชิญกับต้นทุนการบำรุงรักษาที่ไม่คาดคิด การเพิ่มขึ้นของภาษีอสังหาริมทรัพย์ และการตกต่ำของตลาดที่อาจทำให้พวกเขาติดอยู่ในสินเชื่อบ้านที่มีมูลค่าต่ำกว่าหนี้ ผู้เช่าต้องรับมือกับความเสี่ยงจากการถูกขับไล่ ไม่สามารถดัดแปลงพื้นที่อยู่อาศัยได้ และความเครียดทางจิตใจจากการจัดการที่อยู่อาศัยที่ไม่ถาวร

การอภิปรายเน้นย้ำว่าปัจจัยที่ซ่อนเร้นเหล่านี้สามารถเปลี่ยนแปลงสมการทางการเงินอย่างมาก ท่อแตกในคอนโดสามารถมีค่าใช้จ่ายหลายหมื่นดอลลาร์ สหรัฐฯ ในขณะที่ผู้เช่าที่เผชิญกับการขับไล่อย่างกะทันหันอาจดิ้นรนหาทางเลือกที่ราคาไม่แพงในตลาดที่ตึงตัว

บทสรุป

การตัดสินใจด้านที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับสถานการณ์ส่วนบุคคล ความทนต่อความเสี่ยง และช่วงชีวิตมากกว่าหลักการทางการเงินสากล แม้ว่าแบบจำลองทางคณิตศาสตร์จะให้กรอบที่มีประโยชน์ แต่ประสบการณ์ของชุมชนแสดงให้เห็นว่าปัจจัยด้านพฤติกรรม จังหวะของตลาด และลำดับความสำคัญส่วนบุคคลมักเป็นตัวกำหนดผลลัพธ์จริง ความสำเร็จในเส้นทางใดเส้นทางหนึ่งต้องการการประเมินตนเองอย่างซื่อสัตย์เกี่ยวกับวินัยทางการเงิน ความชอบด้านไลฟ์สไตล์ และเป้าหมายระยะยาวมากกว่าการทำตามคำแนะนำแบบเดียวกันสำหรับทุกคน

อ้างอิง: My Thoughts on Renting Versus Buying